Cómo vender una casa hipotecada con un banco y embargada por otro: guía técnica paso a paso

Vender un inmueble con hipoteca vigente (Banco A) y embargo activo (Banco B) es viable, pero exige una ejecución ordenada. No se trata de “publicar y esperar”; se trata de diagnosticar el estado registral y procesal, negociar con ambos acreedores, y estructurar un cierre donde el comprador pague con seguridad y las cargas se cancelen correctamente.

1. Diagnóstico legal y registral del inmueble (SUNARP)

El primer paso es confirmar la situación real del inmueble en registros públicos.

Verificación en SUNARP

Solicitar:

Partida registral actualizada

• Historial de cargas y gravámenes
• Identificar con precisión:
• Hipoteca: banco acreedor, monto garantizado, fecha de inscripción, rango.
• Embargo inscrito: tipo de medida (embargo en forma de inscripción), autoridad que lo ordena, número de expediente, monto asegurado.
•  

En el Perú, sin levantamiento de embargo no se puede inscribir la transferencia, incluso si el comprador paga la deuda.

2. Análisis procesal del embargo (Poder Judicial o entidad ejecutora)

Debe verificarse el estado exacto del proceso ante el Poder Judicial del Perú o la entidad correspondiente (SUNAT, municipalidad, entidad administrativa).

• Estados posibles:
• Embargo preventivo
• Embargo en ejecución
• Embargo con fecha de remate
• Documentos clave:
• Resolución que ordena el embargo
• Liquidación de deuda (capital, intereses, costas y costos)
• Cronograma procesal (si existe remate)

3. Cálculo de viabilidad financiera de la venta

Se construye un escenario financiero real, no estimado.

Componentes:

• Valor comercial actual (tasación conservadora)
• Saldo hipotecario (carta de saldo bancaria)
• Monto exigible del embargo
• Gastos notariales, registrales y tributarios

Resultado:

• Si el precio cubre todas las cargas, la venta es directa.
• Si no cubre, se requiere:
• quita bancaria,
• negociación judicial,
• o aporte del vendedor.

4. Prioridad de cobro y ruta legal de liberación

En Perú:

La hipoteca inscrita primero suele tener prioridad frente a embargos posteriores.

El embargo bloquea la transferencia, pero no impide negociar.

Ruta típica:

• Cancelación de hipoteca (Banco A).
• Pago o acuerdo con acreedor embargante (Banco B).
• Levantamiento formal del embargo.
• Inscripción del levantamiento en SUNARP.
• Transferencia del dominio.

5. Negociación bancaria y judicial (en paralelo)

Con el banco hipotecario

Solicitar:

Carta de saldo vigente

• Procedimiento exacto para:
• pago,
• emisión de minuta de cancelación,
• firma,
• inscripción del levantamiento.

Con el acreedor embargante

Negociar:

• Levantamiento condicionado al pago con fondos de la venta.
• Suspensión del remate, si corresponde.
• Acuerdo transaccional homologado (cuando aplica).
•  

En la práctica peruana, muchos embargos se levantan el mismo día del cierre, si el pago está garantizado.

6. Estructura contractual segura de compraventa

Contrato preparatorio o promesa de venta

Debe incluir:

• Declaración expresa de hipoteca y embargo.
• Condiciones suspensivas:
• levantamiento registral,
• inexistencia de nuevas cargas,
• plazos máximos.
• Autorización para pagos directos a acreedores.

Forma de pago recomendada

• Pago directo al banco hipotecario.
• Pago directo al acreedor embargante.
• Saldo al vendedor solo cuando la transferencia sea inscribible.

7. Cierre notarial y registral en el Perú

Secuencia correcta:

• Firma de escritura pública.
• Pagos bancarizados y comprobables.
• Obtención de:
• minuta de cancelación de hipoteca,
• resolución o escrito de levantamiento de embargo.
• Inscripción en SUNARP:
• levantamiento de cargas,
• transferencia de propiedad.
• Seguimiento hasta inscripción definitiva.

8. Riesgos comunes y cómo mitigarlos

• Fecha de remate cercana → acuerdo urgente con acreedor.
• Intereses que crecen diariamente → cerrar dentro de la vigencia de la carta de saldo.
• Comprador inseguro → estructura contractual clara y trazable.
• Observaciones registrales → revisión previa con notaría y gestor.